還是從設(shè)計和品質(zhì)呈現(xiàn)來說鋼板零割

　　它除了決定人們是否需要遵守機(jī)動車尾號限行等諸如此類的城市規(guī)定，它還是道心理防線，出了五環(huán)，意味著遠(yuǎn)，而住在五環(huán)內(nèi)，便是城區(qū)。

　　一環(huán)之差的四環(huán)，動輒上千萬的居住成本，已經(jīng)逐漸關(guān)上了剛需的這扇門，而留在五環(huán)內(nèi)，成為很多購房人后的倔強(qiáng)。無奈，現(xiàn)實總是比理想殘酷。

　　自2017年北京樓市開始供應(yīng)限競房地塊至今，在過去三年的時間里，北京土拍市場共出讓了113宗限競房地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)的只有13宗地。而要說已經(jīng)擺上“貨架”，任大家選擇的限競房項目，也不過只有5個。

　　之所以以限競房為例，是因為在過去兩年多時間里，北京樓市的供應(yīng)主體都是限競房，足夠來說明一個市場的供需比例以及冷熱溫度。此外，也正是在經(jīng)歷了一輪又一輪的考驗之后，大浪淘沙，聰明的購房人，也在用房票選擇，哪些項目更值得去買。

　　對于初抱有如此想法的很多項目來說，已經(jīng)被市場所教育。價格的確是重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，但絕不僅僅是的標(biāo)準(zhǔn)，便宜也并不一定就意味著熱銷，同等限售均價的情況下，真正用心的項目，終會脫穎而出。

　　越來越多的項目意識到產(chǎn)品的重要性，開始拼戶型拼園林拼精裝，好的產(chǎn)品越來越多，清盤速度也在加快，但對于絕大多數(shù)供應(yīng)還是在五環(huán)外的現(xiàn)狀來說，五環(huán)內(nèi)的限競房，足夠稀缺。

　　從供應(yīng)端來說，開年北京的土拍節(jié)奏，已經(jīng)發(fā)生了變化，限競房逐漸淡出，商品房重新回歸，不限價地塊占到了市場供應(yīng)的主力，這也意味著，限競房這一類產(chǎn)品，將在今年畫上句號。

　　從市場預(yù)期來說，限競房也在進(jìn)入“7萬時代”，剛過去的4月，北京大興西紅門兩宗限競房用地開拍。作為五環(huán)內(nèi)少有的限競房地塊，終這兩宗地，以接近4萬/平方米的樓面價成交，這也意味著，未來這一區(qū)域的限競房，將進(jìn)入6～7萬元的時代。

　　不光是在西紅門區(qū)域，緊隨其后北京掛牌了東壩兩宗限競房地塊，雖然后續(xù)暫停了出讓，但根據(jù)當(dāng)時掛牌的信息顯示，未來地塊中商品住房銷售均價不超過 69422 元 / 平方米，且銷售單價不得超過76364元/平方米。

　　攸克君這些天其實也在關(guān)注究竟目前四環(huán)到五環(huán)之間，在售的限競房到底賣的怎么樣。走過一圈之后得出了第二條判斷：五環(huán)內(nèi)的限競房，此時，且買且珍惜。

　　以緊鄰舊宮地鐵站的京能｜電建·洺悅灣為例，項目地處舊宮板塊核心區(qū)，距離南四環(huán)僅有2.7公里，也是目前五環(huán)內(nèi)在售的幾個項目中，均價在6萬元以內(nèi)的項目。54715/平方米的限售均價，放大到整個五環(huán)內(nèi)的供應(yīng)，甚至包括二手房市場來看，都足夠有競爭力。

　　從目前不到5.5萬的均價，到土地市場已經(jīng)呈現(xiàn)出的將近7萬的售價預(yù)期，這其中的“價格差”其實也是市場留給購房人值得思考的“時間差”。到底在什么時候進(jìn)場，是否要趕上這一班車，相信很多人，都會有自己的判斷。

　　畢竟，土地市場先人一步已經(jīng)熱了起來，而拍地火熱的背后，是開發(fā)商的信心在重建，信心重建的背后，自然是已經(jīng)得到了來自市場的反饋。此外，二手房也是的參考標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各方數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交有望突破兩萬套，購房人的密集進(jìn)場，其實也都反映了，當(dāng)下這個時機(jī)，被視為不容錯過的關(guān)鍵時刻。

　　攸克君在前幾天的文章中也討論了這個話題，雖然不是關(guān)于限競房市場，而是豪宅市場，但當(dāng)有錢人又開始拼關(guān)系買房的時候，這已經(jīng)是一個足夠明顯的信號。高凈值人群的購買決策，某種程度上，更值得我們參考。

　　回到有關(guān)于五環(huán)的話題，雖然我們說限競房的供應(yīng)之大，平均去化難度之大，但是只要是和五環(huán)相關(guān)的項目，整體去化速度，依然很快。貫穿整個北京，從北五環(huán)到南五環(huán)，不管是之前的未來金茂府也好、中海望京府也好，基本都已進(jìn)入到了清盤階段，可選擇的優(yōu)質(zhì)項目也越來越少，聚焦在四環(huán)到五環(huán)之間，可以說，賣掉一套，少一套。

　　如果在增添一些附加條件，五環(huán)內(nèi)，臨近地鐵和公園，有完善的商業(yè)服務(wù)配套的項目，繞著五環(huán)走一圈，洺悅灣同樣是比較有代表性的項目。

　　據(jù)悉，洺悅灣一路之隔的便是舊宮非常有名的涼水河濱公園，項目西側(cè)也緊鄰?fù)�興湖郊野公園，整個項目周邊共擁有4大公園以及12所城市級公園。如此生態(tài)資源的占有，可參考對標(biāo)的，也許只剩下奧森板塊和朝陽公園板塊，而后者的均價，早已邁過了10萬+。

　　此外，便是產(chǎn)品本身的加分。雖然是限競房，但從項目本身的打造品質(zhì)并沒有辜負(fù)這個地段，主力戶型集中在89㎡三居和133㎡的四居，全部為一梯兩戶，全明通透大面寬的設(shè)計，同時整個項目構(gòu)建了云智慧健康管理、多功能健康園林、全體系健康居家、全生命周期呵護(hù)、全系統(tǒng)精工品質(zhì)等五大模塊的“5M智慧健康生活”，著重營造了“智慧、健康、便捷、樂活”的居住氛圍。

　　對于原本就有地段優(yōu)勢的限競房項目來說，品質(zhì)升級無疑是更大的加分，對于這部分目標(biāo)客群來說，周邊區(qū)域的二手房項目也會在其選擇范圍之內(nèi)，但不管是從價格，還是從設(shè)計和品質(zhì)呈現(xiàn)來說，新房依然有足夠的優(yōu)勢，更何況，相比于區(qū)域內(nèi)很多在售二手房項目來說，電建·洺悅灣的價格，并不算高。

　　此時，就是一個和市場賽跑的過程，當(dāng)四環(huán)逐漸關(guān)上剛需之門的時候，五環(huán)留給大家的時間和選擇，其實也正在慢慢變少。

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